Гарантированная аренда

Договор гарантированной аренды собственник имеет право заключить в любое время и после заключения основного (предварительного) договора купли-продажи. 

Собственнику предоставляется возможность до 30 дней (одновременно, в два этапа до 14 дней, 3 этапа до 10 дней) в году проживать в своих апартаментах, кроме периода с 15 апреля до 15 ноября, с 24 декабря до 25 января каждого года. В другое время не менее чем за 3 месяца письменно или электронным письмом со своей электронной почты (указанной в договоре) собственник предупреждает управляющую компанию о четких сроках своего пребывания. В случае изъявления желания пребывать более чем 30 дней с 26 января по 14 апреля, с 16 ноября по 23 декабря выплата суммы производится за уменьшением суммы за каждый день пребывания в данный период, указанный в приложении N1.

В случае изъявления желания пребывать с 15 апреля по 15 ноября, с 24 декабря по 25 января выплата суммы производятся за уменьшением суммы за каждый день пребывания в данный период, указанный в приложении N2. В данном случае не менее чем за 6 месяцев письменно или электронным письмом со своей электронной почты (указанной в договоре) собственник предупреждает управляющую компанию о четких сроках своего (иных лиц с предоставлением паспортных и регистрационных данных) пребывания.

Управляющая Компания (УК) на срок пребывания собственника по акту приема-передачи передает помещение с описью и оценкой стоимости имущества собственнику (по письменной доверенности иным лицам) и не несет ответственности за порчу или сохранность имущества. В последний день пребывания собственник (иное лицо по письменной доверенности) по акту приема-передачи УК принимает помещение с описью и оценкой стоимости имущества. При повреждении или исчезновении имущества, помещения УК в полном объеме восстанавливает помещение, имущество в таком же виде, как и приняло на баланс с учетом естественной амортизации помещения и имущества. В обязанность собственника (иного лица по нотариальной доверенности с апостилем) входит страхование помещения и имущество каждый год или на весь период действия сдачи помещения.

Доходный метод оценки

Вводные данные по аренде – «краткосрочная сдача до 30 дней».

  1. Усредненное/расчетное количество дней в месяце – 30,5.
  2. Усредненная стоимость аренды 1-го дня рассчитана для трех типологий апартаментов исходя их проведенного анализа предложений и спроса за период с 04.2015г. по 10.2015г.
    • Студия (0+1).  Средняя стоимость 70 000 евро.
    • С 1-й спальней (1+1). Средняя стоимость 110 000 евро.
    • С 2-мя спальнями (2+1). Средняя стоимость 130 000 евро.
  3. Коэффициент загрузки определен путем проведенных консультаций с управляющими компаниями и учитывая их опыт по результатам 2014-2015г.г.
  4. Сезонность сдачи в аренду:
    • Высокий сезон: 2 последние недели июля и 3 первые недели августа
    • Средний сезон: 2 первые недели июля, 1 посл. неделя августа и 2 перв. недели сентября
    • Низкий сезон: май, июнь, 2 посл. недели сентября и 2 первые нед. октября
    • Штиль: конец октября – апрель
  5. Расходы, связанные со сдачей:
    • Налог на недвижимость – 100 евро с апартаментов за год.  * Налог на «первый дом» для резидентов Италии (лиц с ВНЖ) с января 2016 г. отменен.
    • Кондоминиум и обслуживание (в т.ч. мусор) – 350 евро с апартаментов за год.
    • Расходы по счетчикам (вода, электроэнергия) – 600 евро с апартаментов в год (50 евро/мес. Х 12).

РАСЧЕТ:

Доходность объекта при краткосрочной аренде от 7 до 30 дней.

      • Студия (0+1).  Доходность 14,4%
      • С 1-й спальней (1+1). Доходность – 11,11%.
      • С 2-мя спальнями (2+1). Доходность – 13,72%.

Рекомендуемая гарантированная аренда на данные апартаменты 5%.

Доходный метод оценки

Вводные данные по аренде – «длительная сдача от 30 дней».

  1. В среднем сезонная сдача на год колеблется в интервале от 600 до 1000 евро с апартаментов в месяц.
  2. Типология апартаментов:
    • Студия (0+1).  Средняя стоимость 70 000 евро.
    • С 1-й спальней (1+1). Средняя стоимость 110 000 евро.
    • С 2-мя спальнями (2+1). Средняя стоимость 130 000 евро.
  3. Коэффициент загрузки определен путем проведенных консультаций с управляющими компаниями и учитывая их опыт по результатам 2014-2015г.г.
  4. Расходы, связанные со сдачей:
    • Налог на недвижимость – 100 евро с апартаментов в год, * Налог на «первый дом» для резидентов Италии (лиц с ВНЖ) с января 2016 г. отменен.
    • Кондоминиум и обслуживание (в т.ч. мусор) – 350 евро с апартаментов в год,
    • Расходы по счетчикам (вода, электроэнергия) – 600 евро с апартаментов в год (50 евро/мес. х12). * При годовой аренде оплату электроэнергии производит арендатор.
    • Налог на доход от 13 до 22% оплачивается по доверенности УК. *Можно оптимизировать с помощью налоговых вычетов при ипотеке или через ИП в России до 1%.

РАСЧЕТ:

Доходность объекта при долгосрочной аренде от 30 дней до 1 года.

  • Студия (0+1).  Доходность 5,72%
  • С 1-й спальней (1+1). Доходность – 5,85%.
  • С 2-мя спальнями (2+1). Доходность – 6,48%.

Предложения по получению гарантированного дохода на комплексы

Bouganville - 5% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Trinita Appartamenti - 5% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Il-Mirto (Via Verdi-2) - 5% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Pala Stiddata - 5% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Acquapark Isola Rossa - 8% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Santa Teresa - 8% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Costa Paradiso - Residenziale "Gravina" - 8% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Costa Paradiso – Residenziale "Altura" -8% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Costa Paradiso - Residence "Olivastro" - 8% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Costa Paradiso – Villa "Li Streghi" -8% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.

Costa Paradiso - Villa Francesco - 8% годовых от от стоимости недвижимости чистыми. С владельцем квартиры заключается договор гарантированной аренды, который автоматически пролонгируется каждый год. В договоре прописывается конкретная сумма дохода в евро.